İcra, Hazine ve banka taşınmaz ihaleleri
İcradan ucuza arsa ve ev: düşük bütçe bandında gerçekte ne var
Ağustos 2026 · ArsaEvİhale veri ekibi
İcra, banka ve Hazine ihalelerine ilgi genellikle tek bir beklentiyle başlar: taşınmazı piyasanın altında almak. Bu beklenti temelsiz değil, ama ilan havuzunun gerçekte nasıl göründüğünü bilmeden aramaya başlamak zaman kaybettirir. Aşağıdaki sayılar platformumuzdaki açık ilanlardan alındı.
düşük bütçe bandı ne kadar geniş
Muhammen bedeli belli 8.112 açık ilanın medyanı 3.967.500 TL. Yani ilanların yarısı bu değerin üzerinde. 500 bin TL'nin altındaki ilan sayısı 345, yani havuzun yaklaşık 4.3%'i. 250 bin TL'nin altında ise 158 ilan var.
Buradan çıkan pratik sonuç şu: düşük bütçe bandı vardır ama dardır ve büyük kısmını arsa, tarla ve bahçe oluşturur. Şehir merkezinde düşük bedelli daire beklentisiyle aramaya başlamak çoğu zaman sonuçsuz kalır.
ucuz olanın neden ucuz olduğuna bakın
Bir ilanın bedeli düşükse bunun bir sebebi vardır ve sebep her zaman fırsat değildir. 500 bin TL altındaki 345 ilanın 24 tanesinde (7%) ilan metninde hisselilik belirtisi var; 39 tanesinde (11%) ilan metninden çıkarılan en az bir risk işareti bulunuyor.
Düşük bedelin yaygın sebepleri şunlardır: taşınmazın tamamı değil bir payı satılıyordur, üzerinde şerh veya kısıtlama vardır, imar durumu yapılaşmaya elverişli değildir, konum ulaşılabilir değildir ya da yüzölçümü çok küçüktür. Bunların hiçbiri kendiliğinden "alma" demek değildir, ama hepsi fiyatı açıklar ve satarken de aynı şekilde fiyatı düşürür.
muhammen bedel nedir, ne değildir
İlanlarda yazan muhammen bedel, ilanı yayımlayan kurumun açıkladığı tahmini değerdir. Satış fiyatı değildir. İcra satışlarında artırma bu değerin belirli bir oranından başlar ve nihai bedel tekliflerle oluşur. Muhammen bedeli piyasa değeri sanıp "yüzde elli indirimli" gibi okumak yanıltıcıdır.
bütçeyle aramaya başlamanın pratik yolu
- Bütçenizi girip önce hangi illerde ve hangi türde ilan çıktığını görün. Tür beklentinizi bölgeye göre ayarlamanız gerekebilir.
- Hisseli ilanları ayırın. Pay almak taşınmazın tamamını almakla aynı şey değildir.
- Konumu kesin olmayan ilanları eleyin. Konumu bilinmeyen taşınmaza teklif vermek karanlıkta alım demektir.
- İhale tarihine bakın. Teminat yatırma son tarihi ihale gününden öncedir; geç fark edilen ilan kaçmış ilandır.
- Kısa listeye kalan ilanlar için tapu kaydını ve imar durumunu resmî kaynaktan alın.