ArsaEvİhale
İcra, Hazine ve banka taşınmaz ihaleleri

İcra ihalesinde teminat, artırma eşiği ve ödeme süresi

Ağustos 2026 · ArsaEvİhale veri ekibi

Artırmaya katılmak için kıymetin yüzde onu tutarında teminat gerekir. Teklifler muhammen kıymetin yüzde ellisinden başlar. İhale bedeli, sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde ödenir.

İcra dairesi ve satış memurluğu eliyle yürüyen taşınmaz satışlarının kuralları 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nda yazılıdır. Aşağıdaki üç konu, ihaleye girmeyi düşünen herkesin önceden bilmesi gereken kısımdır. Her biri için kanunun ilgili maddesi verilmiştir.

teminat

Artırmaya katılabilmek için, satışa konu malın kıymetinin yüzde onunu karşılayacak tutarda teminat gerekir. Kanun bunu satış ilanında bulunması zorunlu bilgiler arasında sayar ve iki yol tanır:

Teminat nakit yatırılacaksa, en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23.30'a kadar satışı yapan icra dairesinin banka hesabına yatırılmalıdır.
Teminat banka teminat mektubuyla verilecekse, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar, kıymetin yüzde onunu karşılayan kesin ve süresiz mektubun icra dairesine teslim edilmesi gerekir.

Temsilci aracılığıyla katılacaklar ve hisseli satışta belirli paylarla almak isteyen müşterek alıcılar için de aynı son tarih geçerlidir: artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine başvurmaları gerekir.

artırma nereden başlar, hangi teklif kazanır

İcra ve İflas Kanunu'nun 115. maddesi, 24 Kasım 2021 tarihli 7343 sayılı kanunla değiştirildi. Yürürlükteki hâline göre birinci ve ikinci ihale, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır.

Malın en yüksek teklif verene ihale edilebilmesi için teklifin şu eşiği geçmesi gerekir: muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o tutar, ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masrafları. Yani bazı taşınmazlarda eşik, kıymetin yüzde ellisinin epeyce üzerinde olabilir; üzerindeki borç yükü belirleyicidir.

Artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartlar sağlanmışsa mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur ve mülkiyet ihale alıcısına geçer.

ödeme süresi

İhale bedelinin ödenmesini düzenleyen 130. madde de 7343 sayılı kanunla değiştirildi. Metin açık: ihale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır.

Süresinde ödenmezse alınan teminat iade edilmez. Bu yüzden ihaleye girmeden önce ödeme planınızın hazır olması gerekir; yedi gün, kredi süreci için kısa bir süredir.

Yukarıdaki kurallar genel çerçevedir. Her satışın kendi şartnamesi vardır ve bağlayıcı olan odur. Şartname; satışa konu payın oranını, taşınmaz üzerindeki yükleri, teslim koşullarını ve varsa özel şartları içerir. İhaleye girmeden önce şartnameyi baştan sona okuyun.

Platformumuzda 3.968 açık icra satış ilanı bulunuyor ve bunların ihale tarihleri ilan bazında değişiyor. İhale tarihi yaklaşan ilanları takip etmek için haritadaki geri sayımı kullanabilirsiniz.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Kanun metinleri değişebilir; yukarıdaki fıkralardan bir kısmı 2021, 2025 ve 2026 yıllarında değiştirilmiştir. Kaynak: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (mevzuat.gov.tr).