ArsaEvİhale
İcra, Hazine ve banka taşınmaz ihaleleri

Hisseli tapu ve önalım hakkı: ihaleden alanlar için ne değişti

Ağustos 2026 · ArsaEvİhale veri ekibi

Türk Medeni Kanunu 733. madde 24 Aralık 2025'te değişti: cebrî artırmayla ve Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda önalım hakkı artık kullanılamıyor.

Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşların o payı aynı koşullarla satın alma hakkı vardır. Buna önalım hakkı, eski adıyla şufa hakkı denir. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi bunu şöyle yazar:

"Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."

İhale ilanlarında sıkça karşılaşılan "hisseli" ibaresi, satışa çıkan şeyin taşınmazın tamamı değil bir pay olduğunu gösterir. Bu yüzden uzun süre şöyle bir uyarı dolaştı: ihaleden hisseli pay alırsanız diğer paydaşlar önalım hakkını kullanıp payı elinizden alabilir.

2025 değişikliği

Bu uyarı, ihaleden yapılan alımlar bakımından artık geçerli değil. Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinin birinci fıkrası 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı kanunun 35. maddesiyle değiştirildi. Yürürlükteki metin şöyle:

"8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz."

Cebrî artırma, icra dairesi ve satış memurluğu eliyle yürütülen satışı anlatır. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ise Hazine taşınmazlarının satışının dayanağıdır. Yani her iki yoldan alınan payda, diğer paydaşlar önalım davası açamaz.

Bu değişiklik yenidir. İnternette bulacağınız birçok yazı, blog girdisi ve forum cevabı değişiklikten önce yazıldı ve hâlâ eski durumu anlatıyor. Yazının kaynağı ve tarihi belirsizse ihtiyatla yaklaşın.

serbest satışta durum değişmedi

Değişiklik yalnız ihale yoluyla yapılan satışları kapsıyor. Bir paydaştan doğrudan, ihale dışında pay satın alırsanız önalım hakkı işlemeye devam eder. Aynı maddenin diğer fıkraları o durumda uygulanır: satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; önalım hakkı bildirimden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. Hak, 734. madde uyarınca alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

hisselilik yine de bir şey anlatır

Önalım riski kalkmış olsa da hisseli pay almak, taşınmazın tamamını almakla aynı şey değildir. Pay sahibi olarak taşınmazı tek başınıza kullanamaz, satamaz ya da üzerinde yapı yapamazsınız; ortak mülkiyetin kuralları geçerli olur. Paydaşlarla anlaşamazsanız ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir ve bu da taşınmazın satılarak paylaştırılmasıyla sonuçlanabilir.

Bu yüzden ilan metnindeki "hisseli", "hisse satışı", "pay satışı" gibi ifadelere dikkat etmek gerekir. Platformumuzdaki 8.344 açık satış ilanının 399 tanesinde (4.8%) ilan metninde hisselilik belirtisi bulunuyor. 7.600 ilanda ise mülkiyet durumu ilan metninden çıkarılamıyor; bu ilanlarda tapu kaydına bakmadan karar vermeyin.

ne yapmalı

Tapu kaydını ve pay oranını tapu müdürlüğünden alın. İlan metni tapu kaydının yerine geçmez.
Şartnameyi okuyun. Satışa çıkan payın oranı ve taşınmazın tamamının değeri orada yazar.
Diğer paydaşların kim olduğunu ve kaç kişi olduğunu öğrenin; ortak mülkiyette bu sizi doğrudan ilgilendirir.
Taşınmazı yerinde görün. Fiilî kullanım paydaşlardan birinde olabilir.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Kanun metinleri değişebilir. Kaynaklar: Türk Medeni Kanunu m.732, 733 ve 734 (mevzuat.gov.tr). Somut bir işlem için avukata danışın; bağlayıcı olan ihale şartnamesi ve resmî kayıtlardır.